在暖冬中寻找机会

时间：2008年11月15日 15:18:57 中财网

　　●虽是"冬天"，但是机遇并未殆尽，刚性需求和经济向好决定基本面尚佳。
　　●借助新政东风，迎合回暖趋势，市场机遇进一步放大。
　　●专家建议，开发商薄利快走，用家看准下手，投资人理性吃进，这些都是机遇。
　　话题缘起：
　　楼市迎来"小阳春"
　　如果说"危"与"机"构成了当前楼市的两种基调的话，那么眼下后者正渐渐占据上风。
　　据深圳市国土资源和房产管理局数据显示：从１１月１日至９日，我市一手楼成交总套数为１６５４套，日均成交量约为１８４套，几乎是几个月前日均成交量的３倍。无独有偶的是，世联和中原的最新报告均指出：受政府新政的影响，深圳楼市已出现逐步回暖的迹象。其中世联数据显示：１０月份深圳全市成交面积高达３３．８４万平方米，环比上升９．５１％，同比也上升了１０７．９９％。
　　尽管新政针对的是首次置业者，也有开发商一再表明新政出炉是政府基于整体宏观经济面的考虑，非单纯救市，然而新政还是让积压已久的刚性需求悄然兴奋起来。
　　"刚性需求存在，城市经济面向好，楼市基本面是好的。"深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕一语中的。尚佳的基本面让楼市有了"一激就活"的资本，因此新政后的这场楼市"小阳春"来得似乎有些突然，但是绝非偶然。而深圳楼市在"危"与"机"的博弈中，借助回暖的"东风"，市场机遇也随之进一步放大。
　　深入透视
　　前景分析
　　信心底线"有迹可循"
　　"一开始是诚意客户明显增加，随着银行细则的陆续落实，成交量开始上扬。"南山某项目营销负责人告诉记者，上月底中央新政出台后，感觉到市场有了新的变化，虽然"二套房"并未松绑，投资气氛也没有升温，但是自住需求的置业信心明显增加了。
　　"信心比黄金更重要"，这句话最近成为楼市名言，而从市场表现来看，新政释放出来的市场积极信号，无疑给刚性需求注入了一针"兴奋剂"，并循序渐进地影响着深圳楼市的走向。"很难从市场意义上去鉴定价格底线，更多是从市场信心角度。"戴德梁行综合住宅服务董事吴健此前这样看待楼市价格底线，而近期消费信心的增加，无疑让深圳楼市的底线逐渐明朗。
　　事实上，大量存在的刚性需求和整体向好的城市经济让深圳楼市"底气十足"，也让市场有了"一激就活"的资本。有数据显示，在眼下的楼市"小阳春"中，成交的多数为首次置业者及改善型自住需求，比例超过８０％，而投资客依然寥寥无几。毫无疑问的是，利好的政策信号，加快了买卖双方博弈的进程。
　　"这对买卖双方都是机遇。"有分析人士指出，从开发商回笼现金流的角度出发，市场局势的暂时明朗是一大利好，开发商可以更好的贯彻价格计划，一定程度上缓解已伴随全年的资金压力；而置业者在此时入市，资产缩水的可能性也已大大降低。
　　前景分析
　　此"小暖冬"非彼"三伏天"
　　回暖初现，不仅增加了置业者的信心，也给了开发商底气。有消息称，深圳有不少楼盘在１０月底楼市新政公布之后提价，包括浪琴半岛、泰华阳光海、航天晴山月等。其中部分楼盘取消了原先的优惠措施，而个别项目则直接提价，每平方米加价４００～７００元不等。据了解，实际上这些项目提价的理由也很简单，大多是对市场预期看好，而且对项目品质和区域价值充满信心。例如浪琴半岛是开发商世博海滨实业公司惟一在售楼盘，而且也是今年深圳湾片区不多的在售项目，而且从国土房产局公布的数据来看，项目销售率已经超过了五成。
　　对于这种提价行为，有观点不置可否。"市场信心有所回升，但是格局并未变化。"英联不动产经济师戴欣明指出，至少目前市场还是以自住消费为主，对价格变化也较为敏感，因此目前的回暖也仅仅是"小暖冬"，而非之前大热的"三伏天"。
　　事实上，之前就有品牌开发商表示，深圳楼市未来的走势，除了受到新政影响外，最重要的还是要关注国家宏观经济的走势，包括消费者的收入和消费环境的改善，以及住宅的产品和价格，短期内的回暖并不足以判断楼市重新回到上升通道。而目前开发商应该把握住的机会应当是销售率和成交量。
　　"部分项目的确有这样的底气提价，但也仅仅是少数。"中原某市场人士称，不排除在区域和局部供应量上优势独特的项目具备"价格特权"，然而市场"冬天"的大环境并没有改变。
　　专家解读
　　捕抓机会应"快准狠"
　　"开发商薄利快走，用家看准下手，投资人理性吃进，这些都是机遇。"资深地产人王世泰给了市场机遇一个这样的定义。如果说在当前楼市中是"机遇"逐渐占据上风的话，那么开发商、置业者和长线投资人则迎来了"快跑"、"快买"和"快进货"的明朗期，相对之前的阴霾不散，眼下的市场无疑更为清晰，这也给市场各方更多的机遇和选择。置业者能获得更高的性价比，而开发商则迎来了年内缓解现金流压力的最佳时间。
　　"一味投机的公司和产品会被市场淘汰，而真正有能力的公司及其产品在经历过这样一轮真正的考验后，运营思路会更加成熟。"某深圳品牌房企的观点也颇具代表性。从长远来看，在低迷市场的洗礼和与置业者的博弈中，同样能找到企业持续发展的机会，对于规模化品牌公司尤其如此。
　　预计在未来，随着新政细则的进一步落实和消费信心的深度回复，"小暖冬"还将持续一段时间。"无论是开发商或是置业者都应在暖冬内有所斩获。"有业内人士认为，在理性对待市场趋势的前提下，开发商坚持性价比原则，置业者以实用居住优先，则能在这场博弈中实现双赢。"最关键是认清市场，抓住机会。"
　　专家话市
　　戴德梁行综合住宅服务董事吴健
　　把握提振市场信心的时机
　　今年房地产市场先是受到调控，后是遇上全球金融危机，市场信心回落，行业调整期延长。但１０月政府出台房地产"救市"政策，近日中央又部署十大扩大内需的措施，这无疑可以有力提振市场信心。
　　近日出台的扩大内需十大措施４万亿元投资计划，可以有力拉动经济，提振市场信心。虽然受环球金融危机波及，但国内政府、个人存款仍较充足，据央行统计，２００７年１０月国内居民储蓄存款增速是３．７％；到今年７月，这一增速上升至１６．２％，可见国内居民依然拥有消费实力，只因目前信心不足，多数人仍处于观望状态。预计未来强劲的扩大内需投资计划，一方面可刺激经济发展，另一方面也可提振消费者入市信心。
　　１０月２２日中央"救市"政策出台，实际上是打通了商品住房交易过程中的流通环节，稳定市场流通，房地产企业应抓住此时机加大促销力度，尽快回笼资金。房地产新政让利于民，减少了消费者的负担，从而促进市场成交。但政策并不是为了救房价，目前宏观经济受金融危机波及，救市不能单单停留在房地产市场层面，中央出台的一揽子政策也是旨在推动整体经济发展，房地产行业涉及上下游产业链非常广，因而政府要稳定这个市场。所以开发商应抓住这一利好时机，合理定价，加大促销力度，尽快回笼资金，以便借着国家大力投资内需的机会，进行更有利的投资。
　　受大势影响，目前消费者入市信心仍然不是很强，若项目依然采取不合理定价，加上金融危机下消费者消费保守心理，开发商将错失资金回笼良机，错过更多的投资机会。
　　"１０．２２"房地产新政还提出要加大保障民生投入力度，加快廉租住房建设，这有利于政府平衡房价，积极调整市场预期，稳定房地产市场的信心，对项目销售也是一项利好。
　　虽然新政出台，但目前房地产市场面临的情况仍不可忽视，一是环球金融危机导致信贷收缩，需求减少，投资减少；二是国内经济增长放缓，出口放缓，大量企业面临收缩、倒闭或裁员局面；三是房地产企业信贷紧张，开发商普遍负债率偏高；四是市场短期需求减少，但因不开发土地将列为闲置土地收回，导致短期供应增加，增加了销售压力。房地产企业要审时度势，抓紧机会加快资金回笼，以顺利应对金融危机带来的市场冲击。
　　专家话市
　　深圳中原地产总经理李耀智
　　期待本地
　　救市措施出台
　　新出台的楼市政策对拉动内需会有一定作用，但市场不会因为新政出台就出现全面回暖。房贷新政中"改善型普通自住房"的定义尚未明确，目前二成首付、０．７倍利率的执行范围只限于首次购买９０平方米以下的普通住宅。因此，目前只有中小套型、中低价位的普通住房能够受益，首次置业者能够得到新政策的扶持。但首次置业者的购买实力远不如二次以上置业者、投资者以及豪宅消费者，依靠首次置业者很难使市场得到全面恢复。
　　要刺激楼市需求，恢复市场信心，还需地方政策进一步出台积极的干预措施。
　　首先，对有关交易税如营业税、个人所得税等做出调整。如果适当降低这些税率的话，相信将对激活房地产市场有明显的促进作用。
　　其次，对于改善性住房的限制适当减少。这部分需求的购买力明显比较强，然而受到的限制也很多，假如地方政府能够适度放松，将有效促进市场的成交。
　　另外，建议地方政府放松针对港澳台同胞的外销政策。深港两地的房地产市场可实现互补，如果对港人在深购房限制太紧的话，将影响两地房地产市场的交流。
　　最后，中央政府还可进一步考虑调整"９０／７０"政策以及降低企业所得税和个人所得税，这些措施不仅深圳需要，全国各个城市都需要。现行的"９０／７０"政策呈现"一刀切"的现象，影响楼盘质量。降低企业所得税，可促使企业增加利润，个人买房的意愿也将进一步提高；降低个人所得税，可提高居民可支配收入，释放更多的刚性需求。
　　楼市现在面临的主要问题是整体经济环境的问题，消费者缺乏入市信心，而且还可能在明年遭遇更多行业裁员、倒闭的问题，所以要使楼市尽快得到恢复，还需要进一步的政策和措施出台。
　　此外，政府要确保经济平稳快速增长，要避免中国经济陷于衰退，近期政府抛出的４万亿的经济刺激方案，有助于扭转消费者的悲观预期，对房地产市场信心的恢复会产生积极的提振作用。
　　专家话市
　　兰江地产副总裁杨大谷
　　破"危局"
　　求"生机"
　　深圳地产持币观望潮比华尔街金融海啸提前了一年爆发，由此带来了地产危机的征兆，有如多米诺骨牌一样倒向全国各大城市，导致中国地产量价齐跌，说明中国人对全球金融危机的嗅觉远比美国人来得更为灵敏。
　　摩拳擦掌的奥巴马准备用"变革主张"围剿华尔街金融海啸，怎么说也要等到他３个月上任之后，而中国正斩钉截铁地动用４万亿元部署扩大中国内需和促进经济平稳较快增长，这一招，比美国使用巨额资金填补金融危机窟窿来得更强。
　　房地产占中国ＧＤＰ的５％，可谓经济命脉的支柱产业，地产危机蔓延的结果是：轻者导致钢材、水泥、建材、装饰材料等相关产业链的价格滑坡，重者资金断裂、部分楼盘烂尾、工人失业、企业倒闭等，最终不可避免地殃及中国整体经济指数。政府重拳出击、扩大内需、刺激消费流动已成必然。
　　三鹿奶粉、汶川地震都体现出"一方有难，八方救援"的中国社会经济体系主张，地产出现危机，同样需要政府、开发商、消费者等多方合力"拯救"，这一点，上海比深圳的反应要快，相继出台了买房入户、减税、降息及促进二手房交易等刺激地产消费的细则，希望深圳官方能够看清地产危局形势，尽快对症下药地出台扩大地产内需、刺激地产消费的重大举措。
　　１１月，深圳地产交易稍有回暖，１～６日的日均交易量达到１７３套。部分开发商放低"挺高价"的架势，理性地让利给买家，买卖流动出现缓冲式的平衡。但是，由于现时深圳地产的积压供应量超过了６万套，相当于正常时期一年的交易量，故而，地产交易的恶劣竞争、拉客抢食已趋于白日化，如何刺破地产"危局"，寻求更多的"生机"，成为近期地产行业迫在眉睫需要攻克的难题。
　　开发商应从以下几个方面，寻求突破：一是放弃暴利，继续将价格调低至价值对等状态，尽快采取扩大销售面的策略应对低靡的市场；二是增加投资，提高产品自身品质和内部配套，直到买家满意为止；三是逐步完善营销和传播整合，让更多的目标买家青睐现售产品。
　　真正激烈竞争的地产时代已经来临，地产行业将进一步角逐出更多超越市场预期的优秀创新产品，并步入开发、营销、定价等程序日臻规范和完善的健康发展轨道。